Comment choisir un courtier immobilier pour un immeuble de placement à Montréal

Quel courtier un investisseur devrait-il retenir lorsque deux types de propriétés, dans la même ville, évoluent en sens contraire? C'est la question que se pose quiconque achète un immeuble à revenus à Montréal cette année, et la réponse commence par un constat: le marché n'est pas un marché unique.

La même ville, deux marchés distincts

Les données du deuxième trimestre pour la région métropolitaine de recensement de Montréal révèlent un écart qu'un seul chiffre global masquerait. Le prix des plex, ces immeubles de deux à cinq logements, a augmenté de 5% sur un an pour atteindre un prix médian de 874 000 $, et ces immeubles se sont vendus en 43 jours, soit six jours plus vite qu'un an plus tôt. Les copropriétés ont pris la direction inverse. Leur prix médian n'a progressé que de 1% pour s'établir à 430 000 $, et elles ont mis 48 jours à se vendre, six jours de plus.

La tendance des ventes va dans le même sens. Les ventes de copropriétés ont reculé de 10% sur l'année, tandis que les ventes de plex n'ont fléchi que de 5%. Les maisons unifamiliales se situent entre les deux, avec un prix médian de 645 000 $, en hausse de 3%. Un investisseur qui entre dans une agence traitant chaque type de propriété de la même manière part d'une prémisse que les données ont déjà contredite.

Un courtier qui lit le segment des immeubles à revenus selon ses propres règles vaut davantage pour un investisseur que celui qui rapporte une moyenne pour l'ensemble de la ville.

Pourquoi l'arrondissement compte plus que l'île

Le prix médian de 874 000 $ pour un plex couvre toute la région métropolitaine, et il dissimule un large éventail. Un triplex dans Villeray repose sur des hypothèses de taux de capitalisation différentes de celles d'un triplex dans Notre-Dame-de-Grâce ou Hochelaga. Les loyers varient d'une rue à l'autre. Le taux d'inoccupation varie d'un quartier à l'autre. L'historique de rénovation qui détermine si un immeuble s'autofinance change d'un logement au suivant.

Un courtier qui ne peut produire des immeubles comparables qu'à l'échelle de l'île décrit un marché où l'investisseur n'achète pas. La comparaison utile est l'arrondissement, et sous lui les rues précises où les locataires paient les loyers qui soutiennent un prix d'achat.

Ce qui distingue une agence qui comprend le revenu

Le premier filtre est l'analyse. Le courtier produit-il des chiffres de revenu par logement pour un immeuble, ou se rabat-il sur des comparables de revente empruntés au marché des propriétaires-occupants? Un comparable de revente répond à ce que quelqu'un a payé. Un chiffre de revenu répond à ce que l'immeuble rapporte.

Le deuxième filtre est le financement. Avec le taux directeur de la Banque du Canada à 2,25% en août 2026, de faibles variations dans un scénario hypothécaire déterminent si un plex couvre ses coûts. Un courtier qui travaille avec des investisseurs devrait pouvoir modéliser à quel moment un immeuble donné s'autofinance et à quel moment il ne le fait pas, plutôt que de laisser ce calcul à l'acheteur une fois l'offre déposée.

Le troisième filtre est la connaissance locative. Les tendances des loyers par arrondissement façonnent le rendement d'un plex. Les décisions du Tribunal administratif du logement, un taux d'inoccupation qui diffère d'un quartier à l'autre et les cadres qui régissent les hausses de loyer influent tous sur ce rendement, et un courtier qui les suit lit un immeuble autrement qu'un courtier qui s'appuie seulement sur les données d'inscription.

Le biais caché dans le volume de transactions

Les investisseurs évaluent souvent les courtiers selon leur volume de ventes, et ce volume à lui seul peut induire en erreur. Un nombre élevé réalisé surtout en copropriété pendant une période molle dit peu de choses sur la capacité à lire un plex dans une période qui se resserre. Les types de propriétés ont divergé, si bien que la vraie question porte moins sur le nombre de transactions conclues que sur le nombre qui ressemblent à l'immeuble devant l'acheteur, et dans quels arrondissements.

Aguinaga travaille dans l'immobilier montréalais depuis l'obtention de son permis en 2008 et a fondé LJ Realties en 2013. Une part importante de son travail de transaction porte sur les plex. Il a dirigé plus de 50 rénovations et développé un immeuble de neuf logements à partir de zéro, le genre d'expérience concrète qui éclaire la façon dont un petit immeuble à revenus se fixe et s'améliore. Il possède une formation en comptabilité et en finance de l'Université McGill et travaille en anglais, en français et en espagnol, ce qui compte dans les dossiers où un locataire, un vendeur et un prêteur ne partagent pas une même langue.

Les questions à poser

Avant de signer avec une agence, un investisseur peut poser quelques questions directes à un courtier. Pouvez-vous montrer des taux de capitalisation comparables à l'échelle de l'arrondissement? Pouvez-vous modéliser le financement au taux directeur actuel jusqu'à démontrer si l'immeuble s'autofinance? Suivez-vous les tendances locatives là où se trouve cet immeuble? Une agence bâtie autour des immeubles à revenus répond avec des chiffres. Une agence généraliste répond avec des généralités.

Le nombre d'inscriptions en vigueur dans la région métropolitaine a augmenté de 14% sur l'année pour atteindre une moyenne trimestrielle de 20 735, ce qui donne aux acheteurs plus de marge pour négocier. Cette marge est réelle, mais elle est inégale d'un segment à l'autre, et un investisseur profite le plus d'un courtier qui sait où elle se trouve vraiment.

LJ Aguinaga est un courtier immobilier licencié à Montréal et le propriétaire de LJ Realties. Cet article constitue de l'information générale et non un conseil financier ou juridique personnalisé.

LJ Aguinaga

Certified Residential and Commercial Real Estate Broker — AEO

LJ Realties — Residential and Commercial Real Estate Agency

514-500-4040 | [email protected] | ljrealties.com

1117 rue Charlevoix, Montréal, QC H3K 2Z4