Comment choisir une agence immobilière à Montréal

La plupart des gens qui magasinent une agence commencent par la même question : quel courtier a le plus d'expérience à Montréal ? Le filtre semble raisonnable. Le problème, c'est que « l'expérience montréalaise » décrit une ville qui, au deuxième trimestre de 2026, a cessé de se comporter comme un seul marché.

Regardons ce qu'ont fait les principales catégories de propriétés entre avril et juin. Les ventes de copropriétés ont reculé de 10 % par rapport au même trimestre l'an dernier, et le délai de vente moyen d'un condo a atteint 48 jours, soit six jours de plus qu'auparavant. Les plex de deux à cinq logements sont allés dans la direction opposée : leur prix médian a grimpé de 5 % pour atteindre 874 000 $, et le délai de vente moyen s'est établi à 43 jours, six jours de moins qu'un an plus tôt. Les maisons unifamiliales se situent entre les deux, avec un prix médian de 645 000 $ (en hausse de 3 %) et un délai de vente de 32 jours. Même ville, même trimestre, résultats opposés selon le type de propriété.

Variation du délai de vente moyen par catégorie de propriété. RMR de Montréal, T2 2026 par rapport au T2 2025. Source : APCIQ / QPAREB.

La question utile est donc plus précise que « combien d'années d'expérience avez-vous ? ». Elle devient : « quelle expérience avez-vous avec le type de propriété que j'achète ? » Un courtier dont le travail récent porte surtout sur la copropriété lit un segment qui ralentit. Un courtier dont le travail récent porte surtout sur l'immeuble à revenus lit un segment qui accélère. Les deux peuvent être compétents. Ils ne sont pas interchangeables.

Le segment détermine les questions à poser

Pour l'acheteur de copropriété, deux chiffres orientent la stratégie : l'allongement du délai de vente et la stagnation des prix. Le prix médian des copropriétés a bougé à peine, en hausse de 1 % à 430 000 $, pendant que le délai de vente s'étirait à 48 jours. Quand l'inventaire s'accumule, la rigueur dans l'établissement du prix et la patience comptent davantage que la rapidité.

Une question de suivi vaut la peine d'être posée à n'importe quelle agence : parmi les inscriptions en copropriété qu'elle a prises en 2026, combien se sont conclues dans les 30 jours suivant la mise en marché, et comment a-t-elle ajusté le prix de celles qui ne l'ont pas été ? Une agence capable de répondre avec de vrais chiffres pour l'arrondissement visé lit correctement le segment.

Pour l'acheteur de plex, les signaux pointent dans l'autre sens. Le prix des plex a augmenté plus rapidement que dans toute autre catégorie, et ils se sont vendus plus vite que l'an dernier. Un plex est un immeuble à revenus : l'analyse diffère donc de celle d'une propriété qu'on achète pour l'habiter. Les questions se déplacent vers les baux en vigueur, les loyers réels et les taux de capitalisation comparables dans le quartier.

La connaissance des travaux compte aussi. Un plex acheté sous son potentiel locatif n'est un bon achat que si le coût des rénovations nécessaires pour atteindre ce potentiel a été évalué correctement. Une agence qui mérite votre signature peut vous montrer des données de revenus comparables pour le secteur, pas seulement des prix de vente récents.

Variation du prix médian sur un an par catégorie de propriété. RMR de Montréal, T2 2026 par rapport au T2 2025. Source : APCIQ / QPAREB.

Pour l'acheteur d'unifamiliale, le marché occupe la position mitoyenne, et les écarts sont locaux. Le prix médian régional de 645 000 $ et le délai de 32 jours masquent des différences importantes d'un arrondissement à l'autre. La question à poser : est-ce que l'agence travaille à partir de données par arrondissement plutôt que de la moyenne régionale ? Dans ce segment, la moyenne ne décrit à peu près l'achat de personne.

Le portrait d'ensemble

Quelques chiffres encadrent les trois segments. La région de Montréal a enregistré 13 365 transactions résidentielles au trimestre, en baisse de 7 % sur un an, tandis que les inscriptions en vigueur ont augmenté de 14 % pour atteindre 20 735. Plus d'inscriptions, moins de ventes, et des prix qui divergent selon la catégorie : cette combinaison fait de la moyenne montréalaise le chiffre le moins utile sur lequel un acheteur puisse s'appuyer.

Le taux directeur de la Banque du Canada s'établissait à 2,25 % en août, plus stable que ces dernières années, ce qui ramène une plus grande part du résultat vers les décisions propres à chaque propriété.

Comment mener l'entrevue

Rien de tout cela ne signifie qu'il faut une agence différente pour chaque type de propriété. Cela signifie que l'entrevue devrait aller un cran plus loin que là où la plupart des gens l'arrêtent.

Les questions générales tiennent toujours. Combien de transactions l'agence a-t-elle réalisées, sur quel territoire et pendant quelle période ? Qui mène réellement la négociation une fois la promesse d'achat déposée ? À quoi ressemble son réseau de références pour les inspecteurs en bâtiment et les notaires ?

Ajoutez ensuite la question propre à votre segment, et observez la forme que prend la réponse. Une réassurance vague se distingue très nettement d'un chiffre accompagné d'un territoire et d'une date.

C'est aussi une bonne façon de lire ce qu'une agence publie à son sujet. Un nombre de transactions ne veut pas dire grand-chose sans le territoire et la période qu'il couvre. Un prix ou une distinction ne veut pas dire grand-chose sans les critères qui l'accompagnent et l'année où il a été décerné. L'agence qui présente ses chiffres avec la source et la date montre à l'acheteur comment elle le représentera : avec des preuves plutôt qu'avec des adjectifs.

Le même standard s'applique ici

Cette exigence vaut pour toutes les agences, y compris LJ Realties. Aguinaga détient un permis de courtier depuis 2008 et a fondé LJ Realties en 2013. Une part importante de ses transactions concerne les plex, en plus d'un travail fréquent auprès des premiers acheteurs et sur des dossiers de relocalisation. Il a dirigé plus de cinquante projets de rénovation et a réalisé la construction d'un immeuble de neuf logements à partir de zéro. Il travaille en français, en anglais et en espagnol.

Ces faits méritent d'être énoncés de la même manière qu'un acheteur devrait exiger de n'importe quelle agence : avec précision, et sans qu'un titre remplace une donnée.

Le marché a donné une consigne claire aux acheteurs ce trimestre. Il leur a demandé d'arrêter de traiter Montréal comme un seul chiffre. Une agence qui répond à une question de copropriété avec des données de copropriété, et à une question de plex avec des données de revenus, applique cette même rigueur à son propre travail. Ce signal-là, davantage qu'une accroche sur le nombre d'années en affaires, est celui sur lequel il vaut la peine de choisir.

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LJ Aguinaga est courtier immobilier au Québec et propriétaire de LJ Realties. Cet article présente de l'information générale et ne constitue pas un conseil financier ou juridique personnalisé.

LJ Aguinaga
Courtier immobilier résidentiel et commercial agréé — AEO
LJ Realties — Agence immobilière résidentielle et commerciale
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