De combien ai-je besoin pour une mise de fonds à Montréal?

Si vous pensez acheter une propriété à Montréal, l’une des toutes premières questions que vous allez vous poser est : combien d’argent ai-je réellement besoin pour la mise de fonds?
Et la réponse honnête est : ça dépend.

Ça dépend du type de propriété, du prix d’achat et surtout de votre stratégie à long terme.
Dans ce guide, on vous explique tout de façon claire et réaliste, en utilisant les règles propres au Québec, pour que vous sachiez exactement à quoi vous attendre avant même de commencer vos recherches.

Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

La mise de fonds est la portion du prix d’achat que vous payez comptant, au moment d’acheter une propriété.
Le reste du montant est financé par votre prêt hypothécaire.

Au Canada, et plus précisément au Québec, la mise de fonds minimale est réglementée. Les règles varient selon le prix de la propriété et selon l’usage que vous comptez en faire.

Quelle est la mise de fonds minimale à Montréal?

Voici les règles actuelles pour le Québec :

• 5 % sur les premiers 500 000 $
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 499 999 $
• 20 % pour les propriétés de 1 500 000 $ et plus

Exemple

Si vous achetez un condo à 600 000 $ à Montréal :

• 5 % sur les premiers 500 000 $ = 25 000 $
• 10 % sur les 100 000 $ restants = 10 000 $

👉 Mise de fonds minimale : 35 000 $

Est-ce que je peux acheter avec seulement 5 % de mise de fonds?

Oui, à condition que le prix soit sous les 500 000 $ et que la propriété soit votre résidence principale.

C’est très fréquent pour :

• Les premiers acheteurs
• Les acheteurs de condos
• Les gens qui entrent sur le marché dans des quartiers en développement

Par contre, si vous mettez moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt hypothécaire devra être assuré.

Quel est l’impact de l’assurance SCHL sur la mise de fonds?

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez payer une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL (ou d’un autre assureur approuvé).

Points importants à savoir :

• L’assurance ne vous protège pas, elle protège le prêteur
• La prime est ajoutée à votre hypothèque, elle n’est pas payée comptant
• Plus la mise de fonds est petite, plus la prime est élevée

C’est pourquoi plusieurs acheteurs visent une mise de fonds de 10 à 20 %, même si le 5 % est permis.

Puis-je utiliser de l’argent donné pour ma mise de fonds?

Oui. Les fonds donnés sont permis au Québec et c’est extrêmement courant, surtout pour les premiers acheteurs.

Cependant :

• L’argent doit provenir d’un membre de la famille immédiate
• Une lettre de don sera exigée pour confirmer que l’argent n’a pas à être remboursé
• Les fonds doivent être dans votre compte avant l’approbation finale

Les fonds donnés peuvent servir à :

• La totalité de la mise de fonds
• Une partie de la mise de fonds
• Les frais de clôture (dans certains cas)

Combien d’argent faut-il prévoir en plus de la mise de fonds?

C’est ici que plusieurs acheteurs se font surprendre.

En plus de la mise de fonds, vous devez prévoir les frais de clôture, qui représentent généralement entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat à Montréal.

Ces frais incluent notamment :

• La taxe de bienvenue
• Les frais de notaire
• L’inspection
• L’évaluation (si exigée)
• Les frais de déménagement
• Les ajustements (taxes, frais de condo, services publics)

👉 Règle générale
Mise de fonds + 10 000 $ à 20 000 $ en frais additionnels.

Est-ce mieux de mettre 20 % de mise de fonds?

Pas nécessairement.

Mettre 20 % permet de :

• Éviter l’assurance SCHL
• Réduire les paiements mensuels
• Améliorer le cash flow (surtout pour les investisseurs)

Mais mettre moins de 20 % peut être judicieux si :

• Ça vous permet d’entrer sur le marché plus rapidement
• Les prix augmentent plus vite que votre capacité d’épargne
• Vous voulez garder du capital pour des rénovations ou des imprévus

👉 C’est une décision stratégique, pas seulement un calcul mathématique.

Et pour les plex et les immeubles locatifs?

Pour les plex occupés par le propriétaire (duplex, triplex, quadruplex) :

• Des options à faible mise de fonds peuvent encore s’appliquer
• Les règles varient selon le nombre d’unités que vous occupez

Pour les immeubles 100 % locatifs :

• La mise de fonds commence généralement à 20 %
• Les prêteurs analysent de près les revenus locatifs et le cash flow

C’est ici que l’accompagnement d’un courtier expérimenté à Montréal devient essentiel.

Alors… combien faut-il réellement pour une mise de fonds?

Voici un résumé simple :

Il n’existe aucune réponse unique, et c’est exactement pour ça que la stratégie est cruciale.

En conclusion

Acheter à Montréal est encore possible — mais seulement avec une bonne planification.

Comprendre votre mise de fonds, c’est la base de tout :

• Ce que vous pouvez réellement vous permettre
• Les quartiers que vous pouvez viser
• Le type de propriété le plus logique pour vous

Se tromper peut retarder votre projet de plusieurs années.
Bien planifier peut complètement transformer votre avenir financier.

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